Главная \ Наши услуги \ Оценка недвижимого имущества \ Оценка земельных участков

Оценка земельных участков

zemlyaОбъект оценки стоимости земли
Объектом оценки стоимости земли является территория или поверхность земной коры с расположенным на ней почвенным слоем и растительностью. Объектом оценки стоимости земли также могут быть нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли и др. 
Земля может оцениваться как:
- природный ресурс (природный объект);
- объект недвижимости. 
Земля как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного сообщества людей. Такими полезностями могут быть: возможность проживания, возможность коллективного использования определенных благ, связанных с данной территорией, например, водных источников, сложившегося природного и архитектурного ландшафта и др.
Земля как природный ресурс может обладать ценностью при отсутствии рыночной стоимости, так как не все связанные с ней полезности могут быть проданы на открытом рынке. 
Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом полезностей для конкретных людей, например, таких как возможность получения дохода от использования земли, возможность проживания и т.д. 
Данные полезности могут быть проданы на открытом рынке, а земельный участок может быть товаром, обладающим рыночной стоимостью, определяемой его полезностью для участников рынка. 
Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены.Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.
Экономические принципы оценки земли:
1. Принцип полезности означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.
2. Принцип Замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя.
3. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).
4. Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.
5. Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.
6. Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обуславливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.
7. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.
8. Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.
9. Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
10. Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов. Использование земельнорго участка будет эффективным, если затраты на его приобретение и освоение соответствуют полезности или доходности от его использования.
11. Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, а также внешнего окружения, т.е. влияния внешних факторов: макроэкономический, регинальный, местный.
Различия в расчете показателей ценности земли как природного ресурса и стоимости земли как товара заключается в применении специальных приемов, позволяющих выявить ценность благ, рынок которых отсутствует. Данные технологии основаны на моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей. 
Предмет оценки стоимости земли
Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее, и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. 
Показатели стоимости земли
- Стоимость земли, определяемая полезностью для определенного сообщества людей, может быть выражена показателем   общей экономической ценности или иными показателями, формирующими общую экономическую ценность. Такими показателями являются: стоимость использования, стоимость неиспользования, стоимость существования, стоимость наследования. 
- Стоимость земли, определяемая полезностью для конкретного человека, может быть выражена с помощью отдельных показателей   рыночной и нерыночной стоимости. 
- Стоимость права пользования земельным участком, находящимся в собственности обычно называется стоимостью земли, стоимостью земельного участка. 
- Стоимость прав пользования землей, земельными участками, отличными от права собственности может называться стоимостью частичных прав на землю. Такими правами являются: право аренды арендодателя   (в современных условиях – преимущественно государства или муниципалитета); право аренды арендатора; право постоянного бессрочного пользования; право пожизненного наследуемого владения; право застройки; иные права, дающие возможность использовать землю или получать иные определенные выгоды от земельного участка. 
К наиболее распространенным показателям стоимости земли относятся: 
- рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собственности (рыночная стоимость «полного» права собственности);
- рыночная стоимость частичных прав пользования землей, земельными участками, а также права арендодателя (собственника арендуемой земли), если эти права продаются (стоимость права долгосрочной и краткосрочной аренды, стоимость права застройки, стоимость права концессии и др.);
- стоимость земли, рассчитанная на основе рыночной стоимости (залоговая стоимость, стоимость для налогообложения и др.);
- инвестиционная стоимость;
- стоимость земли при существующем использовании земельного участка;
- стоимость земли в составе единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка);
- стоимость земельной доли (пая), не выделенного в натуре;
- стоимость сервитута;
- нормативные показатели стоимости земли (нормативная цена земли; выкупная цена земельных участков; кадастровая стоимость земли; нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей; другие показатели, установленные государством или местными органами власти);
- иные показатели. 
Методика по оценке земельных участков (земельных наделов) по своей сути ни чем не отличается от любого иного вида оценки недвижимости, за одним лишь исключением, состоящим в том, что земля (участок земли) как объект оценки в большинстве случаев не устаревает, не подлежит износу и соответственно не подлежит какому-либо индексированию в сторону ее удешевления. 
 
                            Перечень данных, необходимых при оценке земельных участков:

1.Документы о Заказчике оценки:

  • реквизиты предприятия (ОГРН, дата присвоения ОГРН, ИНН/КПП, юридический адрес, фактический адрес, банковские реквизиты, ФИО руководителя предприятия, контактная информация) для юридических лиц, паспортные данные для физических лиц.

 2.Документы, подтверждающие право на объект оценки:

  • свидетельство о регистрации права;
  • договор аренды;
  • выписка ЕГРП.

 3.Документы, устанавливающие технические характеристики объекта оценки:

  • кадастровый паспорт (выписка, план).

 4.Данные бухгалтерии об объекте:

  • инвентарный номер и шифр амортизационной группы;
  • дата постановки на баланс;
  • первоначальная балансовая стоимость;
  • остаточная стоимость на дату оценки.

 5. Расходы на содержание объекта оценки за год.

 Перечень необходимой информации и документов уточняется в процессе подготовки договора на оценку.

 В случае предоставления неполного пакета документов, Отчет об оценке может быть признан недействительным в соответствии с Федеральным  Законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года.

 

Цены Отзывы Заявка